Quelles sont les conséquences d'un tel krach sur les ménages et l'économie ? 

Démonstration des effets dévastateurs de la bulle à partir de deux scénarios (malin et pas malin). 

(extrait d'un message paru début 2005 sur le forum de boursorama)

Conseil pour l'acheteur
1) Imaginons que tu achètes un bien aujourd'hui a 200 000 euros, 35 m² a paris, c'est petit mais tu es jeune (23 ans), mais tu en as marre de payer 800 euros de loyer par mois pour ça.
2) Tu es malin donc tu fais 200000/800= 250 mois de loyer donc la valeur de ton appartement est équivalente a 21 ans de loyer.
3) Donc tu achètes un bien 200 000 euros + frais ~10% donc 20 000 euros et tu avais environ 20 000 euros d'apport (merci papa) donc tu empruntes 200 000 a 4% sur 21ans.
4) Là, surprise tu t'aperçois que tu payes 1174 euros de remboursement de crédit par mois, mais bon tu l'acceptes, c'est plus cher mais au moins ce n'est pas jeté par les fenêtres, tu deviens propriétaire. Bon en rentrant tu prends ta calculette et tu t'aperçois que 1174*12mois*21ans ça fait tout de même 295 000 euros.
Bon le crédit coûte 95 000 euros, si on fait 95 000/800 = 118 mois de loyer équivalent, ça fait quand même 10 ans de loyer de ton actuel appartement.
5) Bref ta vie change tu trouves une femme, tu te maries et tu as un gosse, (ça t'as pris 10 ans car tu n'es pas aussi malin avec les femmes qu'avec l'immobilier). Et là dans ton 35 mètre carré c'est un peu étroit donc tu cherches un nouvel appartement.
6) Merde ! L'immobilier a chuté de 40% (Avouez que c'est un scénario très optimiste quand on voit ce qui se passe en Allemagne où les prix ont carrément été divisé par plus de 10.), ton bien ne vaut plus que 120 000 euros, mais bon c'est pas grave car le 4 pièces qui coûtait 400 000 euros, il n'en vaut plus que 240 000 euros. Il ne manque que 120 000 euros. Trop cool !
7) Bref tu fais tes comptes, tu peux vendre ton bien 120 000 euros. Cool ! Tu as remboursé à la banque 1174*12mois*10ans= 140 000 euros, mais là : gros problème, la banque a été plus futée que toi à l'époque et dans la première partie de ton crédit tu n'as remboursé que des intérêts, donc tu as remboursé 95 000 euros d'intérêts et 45 000 euros de capital.
En bref tu dois encore a la banque 295 000 euro - 140 000 euro = 155 000 euros soit plus que la valeur de ton bien.
8) Le petit arrive il faut changer d'appartement, tu vends a 120 000 euros, tu rembourses à la banque 155 000 euros et tu achètes le 4 pièces 240 000 euros + 24 000 de frais.

Bilan de l'opération tu a 33 ans, et tu dois à la banque 155 000 euros + 240 000 euros + 24 000 euros - 120 000 euros = 299 000 euros. Mais comme le marche chute les taux de crédit son plus haut maintenant 6%, là tu prends sur 25 ans car comme beaucoup, ça fait donc 1926 euros par mois sur 25 ans. donc 1926 * 12mois * 25ans = 578 000 euros
Donc pour un achat d'un bien de 240 000 euros, tu payes 338 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois rembourser 578 000 euros à la banque et tu auras fini dans 25 ans soit à 58 ans. Bien joué...

1) Maintenant imaginons que tu es pas très malin. Tu n'achètes pas ton 35 m² mais tu le loues pendant 10 ans a 800 euros. 10*12*800 = 96 000 euros de perdu. Merde !
2) Mais bon tu décides de mettre de côté le coût du crédit si tu avais acheté donc 1174 - 800 = 374 euros par mois. Cela fait donc 374 * 12mois * 10 ans= 45 000 euros de placer, tu n'étais pas très malin et durant ces 10 ans, tu as placé et seulement gagné 5000 euros car tu étais à la Caisse d'Epargne, mais bon ça fait tout de même 50 000 euros.
3) Tu rencontres bobonne et puis le gosse et là surprise le marché immobilier est tombé de 40%, et tu peux acheter un 4 pièces pour 240 000 euros au lieu de 400 000 euros a l'époque.
4) 240 000 euros + 24 000 euros de frais - 50 000 euros d'économie cela fait 214 000 euros à emprunter à la banque, mais bon dommage les taux sont à 6%, sur 25 ans ça fait 1378 euros pa mois de crédit.
Tu gagnes mieux ta vie tu peux prendre plus, tu peux aller jusqu'à 1926 euros par mois de crédit (Surprise la même somme que dans le cas précédant).
5) En remboursant 1926 euros par mois tu peux rembourser ton bien en 13.5 ans avec un taux de crédit de 6%.
Tu aura donc paye 1926 * 13.5 ans * 12 mois = 312 000 euros soit 72 000 euros de crédit.

Tu as 33 ans tu dois 312 000 euros à la banque et tu auras fini de rembourser a 46 ans.

Bref acheteur allez y mais ne faites pas de gamins. Pour info les prix de l'immobilier japonais ont été divisés par 3 en 10 ans, il y a beaucoup de familles prisonnières de leur crédit et ayant un bien qui vaut moins que ce qu'elles doivent à la banque...

Un écroulement des prix de l'immobilier conduit généralement à une récession.

Caricature réalisée par Christophe BODARD (cham.bodard @ voila.fr) 

"Quand on pense qu'il suffisait que les gens n'en achètent pas pour que ça ne se vende pas !!" Coluche

Quelles sont les surprises à attendre du krach immobilier actuel ?

Le risque de la "negative equity" : Il s'agit de la position peu enviable des ménages qui se retrouvent avec un bien immobilier dont la valeur est inférieure au capital restant à rembourser. Par exemple, un acquéreur s'est endetté sur 25 ans pour acheter son logement et, pour cause de chômage, il doit revendre son bien au bout de sept ans. En cas de forte baisse des prix, le produit de la vente sera plus bas que ce qu'il doit encore à sa banque. Il lui faudra alors payer en ayant recours à un emprunt, pour du ''vent'' en somme.

On va s'apercevoir que les logements construits pendant la période spéculative sont des biens mal conçus, faits à la va vite pour profiter pleinement du marché. Ces biens sont souvent inadaptés à un contexte de renchérissement de l'énergie. Avec la bulle, l'immobilier a quitté le domaine du raisonnable et du durable. Les choix qui se sont opérés pendant cette période seront amèrement regrettés pendant les prochaines décennies.

Moins de morts sur les routes ! Grâce au krach de l'immobilier, les actifs vont pouvoir se rapprocher de leurs lieux de travail. La récession économique aidant, il y aura moins de gens sur les routes et donc ... moins d'accidents ! Par certains aspects, il faut avouer que le krach aura du bon.

Eric Souffleux