L'Allemagne, un trou noir de l'immobilier

Un vent de panique souffle en Allemagne sur le marché des fonds d'investissement immobilier,
qui pèsent près de 90 milliards d'euros.

En France, la presse a publié quelques articles alarmants :
- Le Monde: En Allemagne, la débâcle des fonds immobiliers sème la panique
- Les Echos : La crise des fonds immobiliers inquiète l'Allemagne
- France-Info : Vent de panique sur les fonds immobiliers allemands
- La Tribune : Scénario de crise sur les fonds immobiliers allemands

Nous pensons que cette panique est due à la prise de conscience de l'existence d'une situation de déflation immobilière, pour lequel nous avons inventé le qualificatif de « trou noir de l'immobilier ». Cet article éclaire la situation allemande sous un angle nouveau :

-> L'Allemagne, un trou noir de l'immobilier

Par analogie avec l'astronomie, un trou de noir de l'immobilier est une énorme masse de capitaux immobiliers prise au piège, s'effondrant lentement sur elle-même, aspirant les capitaux du monde entier, comme attirés de manière irrésistible vers elle.

La particularité d'un trou noir est d'être « indécelable » et « invisible ».

A ce jour, aucun analyste économique n'avait décelé l'effondrement des prix en Allemagne. En effet, les études économiques montrent une baisse spectaculaire des prix, mais pas un effondrement tendanciel vers zéro. Le gel des fonds immobilier allemands est le signe d'une crise spectaculaire de l'immobilier en Allemagne.

Quand des investisseurs ne peuvent plus vendre les titres de fonds immobiliers qu'ils détiennent, l'avantage d'investir en bourse dans les valeurs de pierre-papier disparaît. Les actionnaires de fonds immobiliers allemands sont l'équivalent moderne des investisseurs dans le transibérien d'avant la révolution russe. Ils sont pris au piège d'un investissement gigantesque, n'ayant plus que de la pierre-papier pour tapisser et décorer leurs rêves.

La nouvelle de l'effondrement des fonds immobiliers allemands remet en cause notre modèle financier. La décision de geler les fonds signifie que l'immobilier pourrait, dans un proche avenir, cesser d'être un étalon ultime gageant les dettes et la monnaie des Nations. Cette nouvelle est aussi importante que la fin de la convertibilité Or en 1971.

-> La fin de l'étalon-immobilier va-t-elle provoquer une crise économique ?

Tout comme l'abandon de l'étalon-Or en 1971, le déclassement de l'immobilier comme étalon ne va pas provoquer de récession. Aujourd'hui, les fondamentaux de l'économie traditionnelle demeurent : les hommes produisent les richesses que nous consommons. A long terme, seules les entreprises ont réellement de la valeur. Les Allemands vivent en démocratie, ils seront toujours un grand peuple car ils sont travailleurs et créatifs. La chute des prix immobilier ne va pas changer grand chose à leur mode de vie.

Le crise de l'immobilier allemand signifie que l'immobilier est un produit comme les autres, soumis aux lois de l'offre et de la demande.

Les méchanismes de la déflation immobilière en Allemagne sont connus : dans un pays, dont la population devrait passer de 80 millions d'habitants à 50 millions d'habitants durant le siècle, les besoins en immobilier sont faibles - voire nuls si l'on considère uniquement le nombre de logements. Dans certaines régions, sous l'effet des lois de l'offre et de la demande, les prix seront tendanciellement proches de zéro. Pourtant, parce que les Allemands s'enrichissent, ils vont continuer à construire de nombreux logements neufs, aggravant la crise de l'immobilier, qui devrait s'étendre progressivement à tout le pays.

Pour l'Allemagne, l'immobilier presque gratuit a de nombreux avantages :

La chute des prix de l'immobilier vers zéro va accroître le pouvoir d'achat des ménages. Dans un proche avenir, les Allemands vont disposer d'avantages compétitifs, car les ménages allemands auront moins de frais que les ménages français ou anglais, paralysés par le service de leurs dettes immobilières.

-> L'internet, l'information parfaite et égale pour tous

En Allemagne, on est au courant que les prix de l'immobilier ont baissé de 50% à 75% en l'espace de dix années. Mais aucun économiste sérieux n'avait émis l'hypothèse d'une dépression durable, tirant certains prix, dans certaines régions, vers des niveaux presque nuls.

Sur le site de bulle-immobiliere.org, nous sommes les seuls à avoir décelé les premières ventes à prix presque nuls, effectuées sur Internet, illustrant la théorie de l'immobilier presque gratuit développée dans l'étude de la bulle immobilière. Cette particularité fait de notre communauté un think-tank reconnu. Nous sommes les seuls (ou presque) à avoir compris ce qui se passait.

Comment le krach s'est-il brutalement déclenché en Allemagne, de manière pratique ?

Aujourd'hui, en Allemagne, de nombreuses sociétés mettent en vente des biens immobiliers à des prix presque gratuits. Ces biens sont visibles sur Internet du monde entier. On peut voir des photos et constater que les prix sont 100 fois moins élevés qu'à Paris ou à Londres. Dans certains cas, on peut vendre une chambre de bonne à Paris ou un studio à Londres et acheter plusieurs immeubles dans une grande ville, par exemple Berlin.

Nous pensons que les ventes de biens immobiliers à prix zéro qui ont lieu actuellement en Allemagne, via Internet, ont été analysées par les fonds de pension américains.

Les fonds de pension américains ont investi en Allemagne après la chute du mur de Berlin. Depuis plus de 10 ans, les investisseurs constatent la baisse de valeur des biens immobiliers, ainsi qu'une chute tendancielle des revenus locatifs. Aujourd'hui, dans une Allemagne en décroissance démographique, les fonds de pension ont compris qu'il n'existait pas de solution à la déflation des prix immobilier en Allemagne - et ont conclu qu'il valait mieux vendre que de risquer de tout perdre.

L'internet est ici novateur, car il a permis de découvrir l'incroyable descente des prix vers zéro. En utilisant Internet, les acteurs du marché bénéficient d'une information à la source.

-> La quasi-faillite des fonds immobiliers va-t-elle déclencher un cataclysme financier ?

On pourrait penser que l'information de la quasi-faillite de l'immobilier allemand devrait provoquer un cataclysme financier, car l'immobilier n'est plus la valeur refuge qu'il était autrefois, avant le krach immobilier allemand. Hors, les bourses n'ont pas chuté. Normalement, la Deutsche Bank devrait déjà être en faillite, sous l'effet d'une vague de défiance mondiale et de retraits importants. Hors, elle ne l'est pas et ne le sera pas.

Pourquoi ?

Parce que l'immobilier intéresse uniquement les investisseurs et les foules lorsque les prix montent, pas lorsque les prix baissent. La bulle immobilière repose sur une série de mythes totalement burlesques et personne n'ignore que les prix sont surélevés dans tous les pays d'Europe occidentale. Quand l'immobilier s'effondre, personne ne s'en rend compte et surtout personne ne se plaint.

Le jour du krach allemand, certaines valeurs immobilière cotées en bourse, investissant en Europe de l'Est, dans des pays en décroissance démographique, ont progressé fortement. Pourtant, dans le monde financier, tout le monde connaît le nom des valeurs cargo qui rachètent en continu les biens immobiliers sans valeur.

Chaque jour, une multitude de biens immobiliers sont achetés, à des prix aussi bas que 10¤ par mètre carré pour être vendus ensuite à des investisseurs anglais, américains et français, heureux de s'être fait gruger. Cette pratique de navires financiers cargo était courante durant la bulle Internet. On la retrouve sous d'autres formes durant la bulle immobilière. Certains spéculateurs vont même jusqu'à acheter des champs de blé en pleine campagne pour les faire ensuite coter en bourse.

Mais le consensus financier consiste à faire l'autruche.

Demain, il se trouvera des investisseurs assez bêtes pour investir, à moitié prix, dans les fonds immobiliers allemands. Après-demain, c'est à dire dans 2 ans, ces mêmes investisseurs auront compris qu'ils ne peuvent rien tirer de biens dont la valeur intrinséque est de 10¤/m2, avec des loyers de 100¤ par mois, comme à Berlin.

Il ne faut donc pas attendre de cataclysme financier immédiat de ce trou noir. Il est presque certain que ce trou noir de l'immobilier va continuer à aspirer les richesses du monde entier et les détruire, sans bruit et sans plainte.

Les prochains candidats au trou noir de l'immobilier sont par ordre d'importance la Russie, l'Espagne, l'Italie, la Pologne, la Hongrie - autant de pays en pleine décroissance démographique, où les femmes ont cessé de faire des enfants, où il est impossible d'espérer le moindre profit dans l'immobilier à long terme.

Cordialement,
Jean-Michel Pouré
Animateur du site www.bulle-immobiliere.org

Texte mis en ligne pour la première fois le 26 janvier 2006 sur le site bulle-immobiliere.org